2012年4月5日

40年期房貸 真的會讓買房變輕鬆?

今天開始,我在商業週刊的專欄部落格也有了專欄,以分享理財的想法為主,名稱是「小資族學理財」。商業週刊的專欄部落格我一直很喜歡,文章水準很夠,能夠加入,相當振奮。也歡迎大家努力幫我按讚和宣傳。

40年期房貸 真的會讓買房變輕鬆?」是專欄成立的第一篇文章,編輯有稍做修改,讓文章架構更適合閱讀,而下面是我的原始版本:

去年六月實施的奢侈稅,雖然並沒有讓房價下跌,但的確打擊到了房市的交易量,和去年同月份相比,今年年初的交易量竟是腰斬(2011年一月的41974棟降到2012年一月的18213棟),因為許多剛買房的屋主,為了避免兩年內進行交易要繳奢侈稅,因此寧願把房子留在手上,結果供應量少了,供不應求,房價還是跌不下來。

為了要吸引年輕人買房和挽救房市低迷買氣,由房仲業者和民營銀行攜手合作,宣布推出40年期房貸,每月還款額度減少四成,但貸款期間繳納的利息則增加一倍。金管會則表示,法令上允許銀行推出40年房貸,但只准許首購族申辦,並且建議應該要有年齡的限制,申辦的人不能超過35歲,並且除了民營銀行,也鼓勵公股銀行開辦。

這個方案的推出,主要是讓原本買不起房子的年輕人,每個月在貸款上的負擔降低之後,更願意買房子。有交易,房仲業者才有佣金收入,有人貸款,銀行業者也才能利用存放款的利差獲利。換句話說,這個方案的原始考量,還是在商業利益上。

目前市面上最低的貸款年利率大約是1.8%左右,如果以這個利率來計算,則貸款金額一百萬元,分20年期償還,則每個月還款的本息為4965元,20年總償還金額為119萬1600元。也就是說利息就佔了貸款額度的將近20%。

但是如果將貸款期限延長為40年,則每個月還款本息則是2925元,為20年期的六成,但40年總償還的金額卻是140萬4000元,利息佔了貸款額度的40%。有沒有發現,如果以1.8%的貸款利率來算,則貸款的年期和利息佔貸款額度的百分比幾乎一樣。其實這是一個貸款的速算法,只是以往都運用在不同利率之間的簡易換算,現在則是用在不同還款年限的換算。

當貸款期限從20年延長為40年,其實貸款人所繳納的利息就跟利率加倍是幾乎一樣的。例如以利率3.6%貸款20年,則總償還的金額卻是140萬4480元。可能有不少人已經被這些數據搞昏頭了。其實重點只有兩個:一、貸款年期越長,繳給銀行的利息越多,當年期從20年延長一倍成為40年,繳給銀行的利息也隨著時間多了一倍。二、貸款年期延長一倍所繳的利息總額,和利率調高一倍一樣。


利率
貸款年期
總償還金額
月繳本息
利息佔貸款額度%
1.8
20
1,191,600
4,965
19.16%
1.8
40
1,404,000
2,925
40.40%
3.6
20
1,404,480
5,852
40.45%


如果本來覺得貸款800萬,分20年償還,每個月要繳3萬9718元的房貸是很大的負擔,延長為40年,每個月只需要繳2萬3393元,乍看之下好像比較輕鬆了,但是要留意的是,現在的利率是歷史低點,如果利率升高一倍到3.6%,則每個月要繳的房貸將會變成3萬1473元。而如果房貸利率回到十年前6.3%的情況,則每個月要繳4萬5702元!

當然,這些問題不管房貸的年期是20年還是40年都會遇到,但原本覺得每個月繳四萬負擔太大的人,如果只因為期限延長了,每個月只要繳兩萬多就好,所以買了房子,當利率升高之後,每個月還是要繳四萬甚至更多,違約繳不出來的風險就很高了。原本買不起房的人,因為貸款年期的延長而選擇在利率最低的時候買房,其實是承受了升息之後負擔不起房貸的財務風險。

此外,雖然金管會建議這個方案申辦的人不能超過35歲,但是這也突顯了兩個問題:一、正常65歲退休的情況下,往前推40年,應該在25歲以前開始繳貸款,才能避免在退休之後,已經沒有工作與薪資收入了,還得要繳貸款。二、有多少25歲的年輕人已經存到了兩成房價的自備頭期款?以一千萬的房價來算,就表示要有兩百萬的存款。

其實以目前台北市的住宅租金與房價來看,當房東的租金報酬率甚至和定存差不多,因此租房子才是最划算的選擇。例如市價兩千萬的房子,月租金三萬,則租金報酬率只有1.8%。如果覺得房貸負擔太大,表示收入與房價有所差距,那就不要勉強自己去買房。

很多人都用買房子來當成累積資產的主要方法,但是要記得,房產不是儲蓄的工具,房價會有漲跌波動的風險,而貸款要繳利息,儲蓄卻是領利息。許多人都覺得租房子租金一去不復返,不如買房子,等貸款繳完了房子就是自己的。可是,卻沒有想到,其實貸款繳給銀行的利息也一樣一去不復返,甚至以歷史紀錄來看,利率的升降比租金還要頻繁和劇烈,也就是貸款買房產所面臨的家庭財務風險,比租房還要高。

買房之前,要記得一個概念,只要用了抵押貸款買房子,即使你是房屋所有權人,但在還沒繳完房貸之前,房子不算真的屬於你。只要你繳不出房貸,房產就可能被拍賣。所以要用房產綁住自己20年,甚至長達40年,真的要三思。房價漲跌有市場機制和不可預測性,但是每個月收入一大半要繳房貸,因為房貸而不敢失業、不敢實現夢想,甚至也存不到什麼錢,要不要過這樣的人生,則是你可以做抉擇的。

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